Miet- und Wohnrecht

Ein sogenannter Bestandvertrag kann entweder Miete oder Pacht beinhalten. Miete ist die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt. Bei der Pacht wird eine Sache entgeltlich zum Gebrauch samt Fruchtgenuss übergeben. Das zusätzliche Fruchtgenussrecht erlaubt dem Pächter eine weitergehende Nutzung, die bspw auch eine Weitergabe zur Gewinnerzielung beinhaltet. Weitere Formen der Gebrauchsüberlassung wären noch die Leihe und die Bittleihe (Prekarium). Unter Leihe versteht man die unentgeltliche Überlassung zum Gebrauch. Wenn sich der Verleiher zudem das Recht einräumt, die Sache jederzeit zurückzufordern, liegt eine Bittleihe vor.

MIETRECHTSGESETZ

Ursprünglich war das Bestandverhältnis ausschließlich im ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Das ABGB ist aber zum größten Teil kein zwingendes Recht – das bedeutet, dass die Parteien mittels Vertrag abweichende Regelungen gestalten können. Insbesondere der Immobilienmarkt hat sich allerdings so entwickelt, dass der Wohnungsmieter in der Regel in der schwächeren Verhandlungsposition ist und somit den vom Vermieter vorgegebenen Vertragsinhalt annehmen musste. Daher wurde ein Mieterschutzrecht erlassen – in heutiger Zeit ist dies das Mietrechtsgesetz (MRG).

Die erste Frage die sich in Zusammenhang mit mietrechtlichen Problemen stellt, ist: Ist das MRG überhaupt anwendbar? Auf gewisse Fälle ist das MRG voll anwendbar, auf manche nur teilweise und auf andere gar nicht. In den Bereichen, in denen das MRG nicht anzuwenden ist, gilt dann wieder das ABGB.

Grundsätzlich fallen unter das MRG die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den mitgemieteten Haus- oder Grundflächen.

NICHTANWENDUNGSBEREICH

Nicht in das MRG fallen insbesondere Beherbergungsverträge mit Hotels oder Mietverträge mit Alters-, oder Studentenheimen. Desweiteren Wohnungen von karitativen oder humanitären Organisationen und Dienstwohnungen. Auch Mietverträge, die für maximal ein halbes Jahr geschlossen wurden fallen unter gewissen Voraussetzungen nicht ins MRG. Ebensowenig Wohnungen, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung gemietet werden und Wohnungen in Gebäuden mit maximal zwei Wohneinheiten und eventuell einer weiteren Wohneinheit, die durch einen nachträglichen Dachbodenausbau geschaffen wurde.

TEILANWENDUNGSBEREICH

Bezüglich gewisser Mietgegenstände gelten nur bestimmte Bestimmungen des MRG. Solche Mietgegenstände sind beispielsweise Wohnungen, die im Wohnungseigentum stehen. Im Teilanwendungsbereich geltend insbesondere die MRG-Bestimmungen bezüglich Bestandschutz (Kündigungsbeschränkungen), Kaution, Mietrecht im Todesfall und Kündigung. Nicht zur Anwendung kommen hingegen Regelungen über Instandhaltungs- und Verbesserungspflichten sowie Mietzinsobergrenzen.

VOLLANWENDUNGSBEREICH

Vermietete Wohnungen, Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten, die nicht unter eine der obgenannten Ausnahmen fallen, liegen im Vollanwendungsbereich des MRG.

MRG UND ABGB – DIE WICHTIGSTEN UNTERSCHIEDE

ERHALTUNGSPFLICHT DES VERMIETERS

Nach ABGB trifft die Pflicht, die Bestandsache in brauchbarem Zustand zu erhalten grundsätzlich den Bestandgeber (Vermieter). Jedoch kann diese Verpflichtung durch den Mietvertrag gänzlich dem Mieter auferlegt werden. Im MRG muss der Vermieter grundsätzlich dafür sorgen, dass das Haus, die Wohnungen und die Allgemeinflächen im ortsüblichen Standard erhalten bleiben und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. In den einzelnen Wohnungen muss der Vermieter aber Erhaltungsarbeiten insbesondere nur soweit vornehmen, als dies zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder zur Beseitigung einer Gesundheitsgefährdung notwendig ist.

Die im MRG festgeschriebene Erhaltungspflicht des Vermieters geht somit weniger weit, als jene im ABGB. Die Regelung des MRG kann aber zum Nachteil des Mieters nicht mittels Mietvertrag abgeändert werden.

INSTANDHALTUNGSPFLICHT DES MIETERS

Wie bereits erwähnt trifft die Pflicht zur Erhaltung im ABGB grundsätzlich gänzlich den Vermieter. Im MRG hat hingegen der Mieter die Pflicht zur Erhaltung seiner Wohnung. Außer es geht um ernste Schäden des Hauses oder um eine von der Wohnung ausgehende Gesundheitsgefährdung. Der Mieter muss die Wohnung soweit instandhalten, dass dem Vermieter und anderen Hausbewohnern kein Nachteil erwächst.

MIETZINSHÖHE

Im Anwendungsbereich des ABGB kann der Mietzins grundsätzlich frei vereinbart werden, solange er nicht als sittenwidrig anzusehen ist. Das MRG hingegen enthält gewisse Mietzinsobergrenzen. Je nach Einzelfall ist ein angemessener Mietzins oder Kategoriemietzins als Obergrenze anzusehen oder ein sich nach Richtwertsystem errechnender Mietzins.

BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES

Ein Mietverhältnis kann durch Zeitablauf, ordentliche oder außerordentliche Kündigung, Untergang der Wohnung oder einvernehmliche Beendigung aufgelöst werden

Zeitablauf kommt als Beendigung nur bei auf bestimmte Zeit abgeschlossenen (befristeten) Mietverträgen in Frage. Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich unter Einhaltung von gesetzlich bestimmten oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und –terminen möglich. Für eine außerordentliche Kündigung müssen gewisse triftige Gründe vorliegen, die für den Kündigenden eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Fristen oder Termine sind bei einer außerordentlichen Kündigung nicht einzuhalten.