Ein Antrag auf nachträgliche Ausstattung mit Heizkostenverteilern erfasst nicht nur das eigene Gebäude, sondern die gesamte wirtschaftliche Einheit. Ist eine verbrauchsabhängige Zuordnung der Wärmeenergie zu den einzelnen Gebäuden aber bereits technisch möglich, besteht kein Anlass, diesen Begriff auf mehrere Gebäude oder Liegenschaften auszudehnen — auch wenn dieselbe Heizanlage sie versorgt.
Worum es geht
Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer einer Anlage mit sieben Häusern, die sich über mehrere Liegenschaften erstreckt und von einer gemeinsamen zentralen Heizungsanlage versorgt wird. Die einzelnen Häuser sind mit Wärmemengenzählern ausgestattet; die Energiekosten werden im Verhältnis der Zählerergebnisse auf die Häuser aufgeteilt und innerhalb der Häuser nach beheizter Fläche zugeordnet. Die Häuser haben unterschiedliche Wärmedämmungen.
Die Antragsteller begehrten die nachträgliche Ausstattung sämtlicher Gebäude mit Vorrichtungen zur Erfassung der Verbrauchsanteile nach § 6 HeizKG.
Die Entscheidung
Das Rekursgericht hielt zunächst fest, dass sich die Antragslegitimation jedes Wärmeabnehmers nicht auf das Gebäude beschränkt, in dem sein Nutzungsobjekt liegt, sondern auf die gesamte wirtschaftliche Einheit erstreckt — die auch über mehrere Liegenschaften hinweg denkbar ist. § 2 Z 7 HeizKG definiert sie als Mehrzahl von Nutzungsobjekten mit gemeinsamer Wärmeversorgung und -abrechnung, unabhängig von der Zahl der Liegenschaften.
Im Ergebnis schränkte das Rekursgericht die Legitimation aber wieder auf das konkrete Gebäude ein: Weil jedes der sieben Häuser mit Wärmemengenzählern ausgestattet und damit eine verbrauchsabhängige Zuordnung bereits möglich ist, ist jedes Gebäude als separate wirtschaftliche Einheit zu betrachten.
Ergänzend hielt das Gericht fest: Wird das für die Wärmeerzeugung nötige Gas von der gemeinsamen Hausverwaltung bestellt und aus einem Konto aller Eigentümergemeinschaften bezahlt, stehen diese in einer Gemeinschaft, auf die die §§ 825 ff ABGB analog anzuwenden sind — und die als Wärmeabgeber zu betrachten ist.
Der wirtschaftliche Kern des Streits
Die Anmerkung legt offen, worum es tatsächlich ging: Einzelne Häuser hatten hohe Investitionen in nachträgliche Wärmedämmung getätigt und hielten ihre Energiekosten dadurch niedrig; manche wurden bereits am unteren Limit beheizt. Für sie war kaum noch Einsparungspotenzial vorhanden — elektronische Heizkostenverteiler hätten die von § 6 Abs 1 HeizKG geforderte Wirtschaftlichkeit nicht erfüllt.
Da die Wirtschaftlichkeit aber nicht je Gebäude, sondern für die gesamte Wohnhausanlage beurteilt wurde, hätten Miteigentümer sparsamer Häuser die Investitionskosten der übrigen anteilig mitgetragen. Für die Antragsteller hätte die Ausstattung der anderen Gebäude im Wesentlichen nur den Vorteil gehabt, die eigenen Investitionskosten über das größere Volumen zu senken.
Was das für Eigentümergemeinschaften bedeutet
- Wo Wärmemengenzähler je Gebäude vorhanden sind, endet die wirtschaftliche Einheit in der Regel am einzelnen Gebäude.
- Die Wirtschaftlichkeitsprüfung nach § 6 Abs 1 HeizKG entscheidet über Erfolg oder Misserfolg des Antrags — und ist mit den tatsächlichen Verbrauchsdaten zu untermauern.
- Bereits gedämmte Gebäude sollten frühzeitig darlegen, dass weiteres Einsparungspotenzial fehlt.
- Bei gemeinsamer Beschaffung über die Hausverwaltung ist zu klären, wer im Verfahren Wärmeabgeber und wer Wärmeabnehmer ist.
Beitrag im Volltext
Der vollständige Beitrag steht als PDF zum Nachlesen bereit — genau so, wie er in der immolex 11/2006 erschienen ist.
Heizkostenverteiler und wirtschaftliche EinheitPDF, 150 KB
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