Verträge und vertragliche Verpflichtungen bestimmen einen großen Teil unseres sozialen Lebens. Vom Kauf der Busfahrkarte bis zum täglichen Einkauf schließt jeder von uns täglich zumeist eine Vielzahl von Verträgen ab, oft ohne sich dessen bewusst zu sein.

Verträge entstehen automatisch durch „übereinstimmende Willenserklärungen mindestens zweier Vertragspartner mit denen ein Rechtsfolgewillen verbunden“ ist. Im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen sind sie die Vertragsparteien damit grundsätzlich völlig frei, den Inhalt des Vertrages zur Gänze selbst zu bestimmen.

Gerade bei Verträgen, die wichtige Teile unseres Lebens dauerhaft prägen können (etwa ein Wohnungskauf oder der Abschluss eines Arbeitsvertrages), stellt sich daher die Frage, was vereinbart werden soll. Mit dieser Aufgabe beschäftigt sich die Vertragsgestaltung und -abwicklung.

LIEGENSCHAFTSVERKAUF

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist oft eine Entscheidung, die man nur einmal im Leben trifft.

Die Abwicklung über einen Treuhänder garantiert dabei eine sichere und transparente Durchführung des Vertrages. Rechtsanwälte sind Mitglieder des Treuhandbuches ihrer jeweiligen Rechtsanwaltskammer. Diese überwacht im Rahmen der Treuhandrevision die Einhaltung dieser ordnungsgemäßen Abwicklung.

Im Rahmen der von ihm übernommenen Treuhandschaft veranlasst der Rechtsanwalt, dass die Liegenschaft pfandlastenfrei gestellt und damit ohne Schulden an den Käufer übergeben wird. Eine Auszahlung des Kaufpreises darf der Treuhänder erst vornehmen, wenn die Eintragung des Käufers im Grundbuch gesichert ist. Dem Verkäufer wird demgegenüber durch die treuhändige Abwicklung garantiert, dass er die Liegenschaft erst übergeben muss, wenn die Kaufpreiszahlung gesichert, sprich auf dem Treuhandkonto eingelangt, ist.

Bei der Vertragsgestaltung sind bei Liegenschaftskaufverträgen zahlreiche rechtlichen Aspekte mitzubedenken. Gibt es liegenschaftsbezogene Verträge oder Verpflichtungen (Mietverträge, Versicherungsverträge, nicht im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten), die übernommen werden? Besteht ein gültiger Energieausweis? Sind noch Abklärungen über vorliegende öffentlich-rechtliche Bewilligungen und Voraussetzungen (Baubescheid, Gefahrenzonenplan, Flächenwidmung, etc) notwendig? Ist eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung notwendig oder liegt allenfalls ein Ausnahmetatbestand vor? Alle diese Punkte sind bei der Durchführung des Kaufvertrages zu berücksichtigen.

ARBEITSVERTRÄGE

Das Arbeitsrecht enthält durch eine Fülle an vorgegebenen gesetzlichen Regelungen und Kollektivverträgen zahlreiche Bestimmungen, die bei der Gestaltung eines Arbeitsvertrages zu beachten sind. Viele dieser Bestimmungen stellen zwingende Schutzbestimmungen zu Gunsten des Arbeitnehmers dar.

Für den Arbeitgeber ist es daher sinnvoll, die Gestaltungsmöglichkeiten, die ihm innerhalbe dieses vorgegebenen Rahmens noch verbleiben, zu einer effektiven Vertragsgestaltung zu nutzen.

Für den Arbeitnehmer ist es demgegenüber ohne rechtliche Prüfung zumeist schwierig einzuschätzen oder zu erkennen, ob sein Arbeitsvertrag den zu seinen Gunsten bestehenden gesetzlichen Mindestanforderungen entspricht.

MIETVERTRÄGE

Die gesetzlichen Regelungen über die Vermietung und Verpachtung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten finden sich im Wesentlichen im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und im Mietrechtsgesetz (MRG).

Welche gesetzlichen Bestimmungen auf ein bestimmtes Haus oder eine vermietete Wohnung anzuwenden sind, ist oftmals schwierig zu bestimmen. Entscheidend sind hier Faktoren wie Zeitpunkt der Errichtung, Inanspruchnahme von öffentlichen Förderungen oder die Anzahl der Wohnungen im Objekt.

Im Wesentlichen gibt es Mietobjekte, die in den Vollanwendungsbereich oder in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen und solche, auf die das Mietrechtsgesetz überhaupt nicht anwendbar ist. Bei diesen gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches. Bei solchen „Vollausnahmen“ vom Mietrechtsgesetz gibt es einen vergleichsweise größen Spielraum, den Vertrag eher zu Gunsten des Vermieters oder des Mieters auszugestalten.

Wichtig für bei Mietverträgen ist aber in jeden Fall die Regelung der Befristung. Grundsätzlich können Mietverträge im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht für eine beliebige Zeit, sondern nur für eine Mindestdauer von 3 Jahren abgeschlossen werden.

GESELLSCHAFTSVERTRÄGE

Unternehmen können in Form eines Einzelunternehmens geführt werden. Spätestens, wenn mehrere Personen an einem Unternehmen beteiligt sind oder dieses eine gewisse Größe erreicht, stellt sich die Frage, in welcher Gesellschaftsform es betrieben werden soll. Für diese Entscheidung sind die steuerlichen Folgen zumindest ebenso wichtig wie die rechtlichen Aspekte.

Grundsätzlich unterschieden wird zwischen den Personengesellschaften, wie etwa der Offene Gesellschaft (OG) oder der Kommanditgesellschaft (KG) und den Kapitalgesellschaften, insbesondere der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).

Die Personengesellschaft ist charakterisiert durch den personenbezogenen Aufbau. Die Mitgliedschaft ist grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererblich. Die Gesellschaft wird durch die Gesellschafter selbst vertreten. Beliebt ist diese Gesellschaftsform (nicht zuletzt auf Grund des geringeren Bilanzierungs- und Verwaltungsaufwandes) insb. bei kleineren und Unternehmen und Familienbetrieben.

Demgegenüber ist die Kapitalgesellschaft charakterisiert durch die bloße Kapitalbeteiligung und die fehlende Haftung der Gesellschafter für die Schulden der Gesellschaft. Vertreten wird die Gesellschaft nicht durch die Gesellschafter, sondern durch einen Geschäftsführer. Die praktisch bedeutsamste Kapitalgesellschaft ist bei mittelständischen Unternehmen die Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Dies nicht zuletzt wegen der im Vergleich zu Einzelunternehmen günstigeren Steuersätze.

Gerade bei Familienbetrieben, die als Kapitalgesellschaft geführt werden, sind dann aber Regelungen über den Verkauf von Gesellschaftsanteilen und den Übergang im Ablebensfall (Nachfolgeregelungen) wichtig, damit der Verbleib im Familienbesitz gesichert ist.